賃貸管理について
オーナー様の大切な資産を人に貸す賃貸。 ご入居いただいたあとに続く長いお付き合いの中でのメリット・デメリット（リスク）をご理解いただき、不安・悩みを解消し、より良い賃貸経営ができるようにバックアップいたします。
1. ご相談
なんといっても、まずはご入居いただくこと
適正賃料の提示やトレンドを取り入れたリフォーム提案をして、良い賃借人を早くご紹介できるように広告・宣伝活動に全力を注ぎます。
2. 契約の締結
オーナー様を守るためにも、正確な契約書を
「普通賃貸借契約」「定期賃貸借契約」主にこの2通りで行います。長く貸したい、短く貸したい。オーナー様のご条件に合わせ適切な契約内容をご提案いたします。
3. 運営の管理
面倒なことはロイヤルにお任せ
入居後の要望、問合せ、クレームは、室内・設備・賃料など多岐にわたるもの。全てロイヤル又は提携会社で受付し、問題解決できるようにオーナー様へご提案いたします。
4. 経営の補助
賃料の回収が何よりも肝
連帯保証人を付けていても賃料遅延・滞納のリスクは残ります。特に滞納はオーナー様の資産運用に大きな影響が出ます。ロイヤルプランでは賃借人と保証会社と保証契約を締結してもらうことにより、このリスクを軽減しております。
5. 更新・解約
更新、満了、解約全てお任せ
期日管理として賃貸借契約上の更新手続き・期間満了通知を行います。解約受付をした場合は、オーナー様へご連絡をして次回募集のご提案をして早期契約を目指します。
6. 総合サポート
ロイヤルハウジンググループ のネットワークを利用
お住まいのお近くのロイヤルへご相談ください。賃貸・売買・リフォーム・高齢者の住まいそしてリゾート。「住まいに関すること全てロイヤルにお任せください」
ロイヤルプランとは
賃貸管理業務「ロイヤルプラン」の内容
| 業務項目 | 業務内容 |
|---|---|
| 募集・契約業務 | 物件の現況確認を行い、より良い募集ができるように建物・設備に関してご提案いたします。幅広く積極的に広告宣伝をして入居希望者を募集いたします。申込が入りましたら保証会社による審査を行います。オーナー様の最終判断後、賃貸借契約を締結いたします。 |
| 契約金・賃料等の 送金業務 | 賃貸借契約のご契約金から規定の業務委託料及び管理料を差し引いた金額をオーナー様指定口座へ送金いたします。毎月の賃料等は保証会社の家賃集金システムを利用し、オーナー様指定口座に送金いたします。 |
| 修繕・トラブル対応 | 賃借人から連絡がありました問合せ・設備のトラブル等をロイヤル又は提携会社よりオーナー様へ連絡いたします。修繕の業者手配をして工事完了まで確認いたします。 |
| 更新・再契約業務 | 期日管理業務として「普通賃貸借契約」における更新業務、「定期借家契約」における再契約業務（新規契約扱い）を賃借人に通知・書類作成・締結・保険手続きを行います。 |
| 退室業務 | 解約の連絡を受領したら、解約日、物件明渡し日等の日程調整を賃借人と行い、オーナー様に報告します。退室時の賃借人・入居者との立会い、室内確認後、賃借人から鍵を受領します。明渡後、修理・修繕箇所等の点検をし、営繕業者手配をして見積を算出します。国土交通省ガイドラインに則った精算内容となります。著しく賃借人に不利な内容については代理は受けかねます。精算書を作成しオーナー様及び賃借人に報告いたします。 |
※建物・設備の保守点検、また敷地・共用部の清掃など、物件管理業務は含まれていませんのでご了承ください。
※エリアにより提携サービスが異なる場合は直接ご説明をさせていただきます。
「ロイヤルプラン」の管理報酬
| 項目 | 計算式 |
|---|---|
| 業務委託料（成約時） | 成約賃料110％(税込) |
| 管理料（毎月） | 月額賃料等※の5.5％(税込) |
| 更新事務料（更新時） | 更新時新賃料の55％(税込) |
※エリアにより異なります。
オーナー様ご負担の費用
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件調査費用 実費分 | 登記簿謄本の取得費用、管理規約・使用細則等（区分所有建物の場合）の取得費用、ほか白蟻や耐震の調査が必要な場合にはそれにかかる費用。 |
| 物件維持費 | 賃借人募集期間の水道光熱費、募集期間・入居期間を問わず建物付帯設備の緊急故障や通常損耗に係る回復費用。 |
| 法的費用 | 滞納の際の回収、解除・明け渡し請求などの法的手続きに関する弁護士報酬他印紙代など一切の費用。（保証会社の保証範囲を越えた場合） |
契約の種類と滞納保証
賃貸借契約の種類
「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」との２種類が多く使われています。
それぞれ特徴がありますのでメリット・デメリットを確認した上でお選びください。
| 項目 | 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 |
|---|---|---|
| 契約期間 | １年以上 （住居は２年とすることが多いです） |
自由に定めることができます。 |
| 更新・再契約 | 更新可が原則 （賃借人の希望により更新が可能） |
更新という概念は無く、期間満了で契約は終了します。当事者合意により再契約（新規契約扱い）が可能。 |
| オーナー様からの解約 | 正当事由を以て６ヶ月前通知が必要 ※（通常難しい） |
途中解約不可。期間満了による終了も満了日の１年から６ヶ月前までに書面による通知が必要です。 |
滞納保証システムについて
ロイヤルプランでは、万一の滞納リスクに備えて弊社と提携している保証会社を原則使用するようにしています。滞納が発生した場合、賃貸借契約時に保証委託契約した会社が賃借人に代わって賃料を立て替えてお支払いするシステムです。
［現在提携している会社］
- ※大手法人様が賃借人となる場合、滞納保証システムは付帯することができません。
- ※提携会社規程の審査によりご利用できない場合がございます。
- ※弊社が提携会社の代わりとなり保証業務を行なうことはありません。
- ※保証会社により賃料の６ヶ月保証や２４ヶ月相当額まで保証するプラン等、違いがあります。賃借人の支払う保証料にも影響がありますので、詳細は担当からご説明させていただきます。
ご相談からご契約までの流れ
ロイヤルプラン（管理業務委託契約）お申込みまでにご用意いただくもの
- ①間取り図
- ②登記簿写し
- ③管理規約・使用細則
- ④案内用鍵
- ⑤身分証明書
- ⑥認め印
- ※対象不動産が共有名義の場合、持分割合によって共有者の委任状による同意が必要となる場合がございます。
賃貸借ご契約の際にご用意いただくもの
- ①設備機器取扱説明書 ②鍵一式 ③賃料入金口座情報
ご相談～お貸出しの準備
貸すにあたっては事前の準備が必要です。当サイトをよくお読みいただき「賃貸のお申込み」をお願いいたします。
ご相談
オーナー様のご希望や困っていること、賃貸の不明点をお聞かせください。
調査・ご提案
権利関係・管理規約、室内の設備状況を確認し、賃料査定やリフォームのご提案をいたします。
管理委託のお申込み
必要書類をお持ち頂き、管理業務委託契約書にご署名・捺印頂きお申込みください。
入居希望者（賃借人）の募集開始
各種インターネットページ掲載、チラシ配布、大学での集客イベント参加やエリアを超えた店舗展開で幅広く情報共有し募集いたします。
賃貸借契約
入居審査
申込をされた入居希望者（賃借人）、連帯保証人様の審査を行います。提携会社の与信・データベース審査合格後、最終的にはオーナー様のご判断にて審査合否を決定しております。
賃貸借契約の締結
重要事項説明、契約書、その他書面の読み合わせ、規約等の説明、保険加入の手続きを行います。
引渡し
契約金の送金後、契約開始日（状況により前日）に鍵を引き渡し賃借人に入居時の室内チェック表を記入連絡していただき退去時まで保管します。
入居中管理
入居中管理
室内設備不具合や問合せ等の連絡受付、オーナー様へのご連絡、業者手配を行います。
解約または更新（または再契約）
更新
新賃料等の確認・更新のお知らせ更新覚書締結・保険更新手続き。
- ※定期賃貸借契約で再契約可能となっている場合、上記更新部分が再契約となります。再契約は新規契約扱いとなり重要事項説明が必要となります。
解約
解約通知受付後、オーナー様へご連絡賃借人と退去立会いをして室内状況確認・原状回復における見積取得、精算案作成。
再募集
賃借人の募集開始
募集条件のご提案。
管理業務委託契約（ロイヤルプラン）の再締結。
原状回復について
原状回復についての考え方
一般的に、賃借人が退去する際、借りていた部屋を元の状態に戻して頂くことを指していますが、これは全く同じ状態にするという意味ではありません。
オーナー様と賃借人の負担内容は
・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省 平成23年８月再改訂版）
ロイヤルハウジンググループでは上記ガイドラインに沿って費用負担のご説明を行っております。 以下にその考え方を抜粋し説明します。
原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他 通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化。
1.負担区分
2.負担割合
賃借人がクロスを破損した場合の例
賃借人負担は一般的には破損した箇所の㎡単位のみが原則となります。但し、他の部分と色が異なる可能性もあるのでその場合、賃借人の同意のもと壁一面を賃借人の負担とすることができます。その際、経過年数による残存価値を計算し負担額を調整します。
ふすま、障子の張り替えの例
賃借人負担は１枚単位となり、消耗品の為経過年数は考慮しないとされています。
負担割合の考え方（クロスの場合）
＜経過年数による減価割合＞
クロスの補修を行う際の負担割合は以下のグラフに基づきます。
ガイドラインにより、クロスは張り替えてから残存価値が６年で１円になるグラフを採用しています。
3.特約について
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、業者による室内の清掃費用について、賃借人が通常の清掃を実施している場合は原則としてオーナー様負担となると記載されています。そのため、特約を記載しても賃借人不利の場合、必ずしも特約通りに賃借人負担とすることができない場合があります。「契約自由の原則」が法律では基本とされている為、特約事項は同意のもと当事者間で自由に定めることができます。特約が認められるのは以下３つの要件が全て必要です。
- 1.特約に必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的、合理的理由が存在
- 2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を越えた修繕などの義務を負うことについて認識している
- 3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
原状回復のトラブルを避けるために
（その際、小規模な修繕（電球、電池、パッキン等）の費用負担は特約で定めることが出来るとされている
物件をお預かりする際のご注意
貸出すための準備について
以下の整備を行っていただきます。
オーナー様の一切の私物の搬出
設備（エアコン、浴室、キッチンなど特に水回り、機器回り）の点検、整備
畳の表替え、障子・ふすまの張り替え、ハウスクリーニング
電気、ガス、水道ほか公共料金等の精算
火災保険、施設賠償責任保険への加入
- ※私物、家具などは残置しますと後々トラブルの原因となりますので搬出をおすすめします。
- ※給湯器点検は必ずガスを開栓のうえお湯がでることをご確認ください。
- ※内装の、畳の表替え、張替などはお気軽にロイヤル担当にご相談下さい。
- ※賃借人がご契約になるまでの電気、水道代などはオーナー様名義で使用できる状態にお願い致します。
- ※鍵交換に関しては難しい物件もありますのでご提案させて頂きます。
住宅ローンを使用している場合
金融機関への届け出が必要になる場合がございますのでご注意ください。
「火災警報器」の設置について
平成18年6月1日に消防法にて全ての住宅に設置が義務付けられています。
未設置の場合、オーナー様負担で所定の位置に設置が必要です。
植栽について
賃借人は植栽の管理義務は負いません。
庭木の剪定などはオーナー様にて最低年に１度以上行っていただきます。
海外に住むことによりお貸しになる場合
オーナー様が日本国内に居住されない場合は税法上「非居住者」となります。
原則として所轄の税務署に「納税管理人（親族等）」の届け出が必要です。
また、「非居住者」がオーナーで、賃借人が「法人」の場合は所得税法第161条の規定により授受される金員について毎月20.42％（復興特別消費税含む）が源泉徴収されます。
上記納税管理人を代理人として確定申告により毎年還付請求もできますが、過去５年分を遡って申請することも可能です。
確定申告について
毎年2月中旬～3月中旬にご自身にて確定申告のお手続きが必要になります。
確定申告用に１年間の送金明細を郵送にて送付もしくはメールにて添付送信いたします。
消費者契約法について
賃借人を守る法律とも言われています。双方合意のうえで賃貸借契約を締結した場合でも、更新料、原状回復の特約などが賃貸借契約書通りにならない可能性があることをご了承ください。
「賃貸申込書」のご記入とオーナー様の告知事項について
特に「住戸設備欄」についてはご自身で設備を確認の上ご記入ください。
トラブルが多い部分になります。また、不具合などあれば「告知事項欄」に正確にご記入ください。
「賃貸管理業務委託契約」締結にあたってのご注意
ご契約期間について
ご契約と同時に初期業務に着手させて頂きます。賃借人の方が更新される限り延長されますが、賃貸借契約の終了と共にご契約も終了となります。その際、退去後、敷金精算までは当社にて行います。引続き再募集する場合は改めて締結いただきます。
- ※オーナー様のご都合で途中解約をされる場合、業務の実施状況に応じて既定の報酬を請求させて頂く場合があります。
入居中の連絡取次について
設備を含め入居中の不具合、更新や解約に係る連絡を取次いたします。
必ず１日前後で連絡可能な連絡先をお知らせください。
金員の入送金について
保証会社の自動引落システム、賃借人からの口座振り込み等で弊社に入金された月額賃料等から月額管理料を差し引いて毎月規定の日にオーナー様指定口座へ送金いたします。
解約、明け渡しの際の精算について
退去の折に立ち合い、「ガイドライン」や「紛争防止条例」またこれまでの慣習をもとに負担割合を算出いたします。
- ※原状回復に係る費用等については、国交省の「ガイドライン」の主旨をよくご理解いただくようお願い致します。
- ※負担割合について賃借人、オーナー様の調整が困難な場合はオーナー様自身にて法的措置など必要な措置を講じて頂くことになります。